Anlage V für vermietete Immobilien vorbereiten: Ratgeber

Kurzantwort

Bereiten Sie für jedes vermietete bebaute Grundstück eine eigene, zum aktuellen Formular passende Datensammlung vor. ELSTER unterscheidet die reguläre Anlage V unter anderem von V-Sonstige und V-FeWo; deshalb müssen Objektart, Beteiligung, Kurzzeitvermietung und Nutzung zuerst geklärt werden.

Fachliche Grundlagen: Anlage V vorbereiten

Richtige Anlage bestimmen

Die ELSTER-Hilfe 2025 unterscheidet Anlage V für bebaute Grundstücke, zusätzliche Angaben in V-FeWo für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung sowie V-Sonstige etwa für Beteiligungen, Untervermietung gemieteter Räume und unbebaute Grundstücke. Für jedes weitere bebaute Grundstück ist eine eigene Anlage V einzureichen.

Einnahmen nicht saldieren

Nettomieten ohne Umlagen, laufend vereinnahmte Umlagen, Nachzahlungen, Erstattungen und sonstige Einnahmen werden in der amtlichen Struktur getrennt. Eine mit Forderungen verrechnete Kaution kann nach der ELSTER-Hilfe zur steuerpflichtigen Mieteinnahme werden und darf nicht pauschal als Kaution stehen bleiben.

Werbungskosten belegen

§ 9 EStG knüpft Werbungskosten an die Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Schuldzinsen benötigen wirtschaftlichen Zusammenhang; AfA ist nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 in Verbindung mit § 7 EStG gesondert zu ermitteln.

AfA-Bemessungsgrundlage vorbereiten

Die ELSTER-Hilfe verlangt bei erstmaliger Gebäude-AfA eine gesonderte Erläuterung. Kaufpreis und Nebenkosten sind nachvollziehbar auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen; eine miterworbene Erhaltungsrücklage gehört nach der amtlichen Hilfe nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage.

Sonderfälle sichtbar machen

Selbstnutzung, unentgeltliche oder verbilligte Überlassung, gemischte Flächen, Eigentümerwechsel, Auslandsbezug, größere Baumaßnahmen und Zuschüsse verändern die Vorbereitung. Sie gehören nicht in eine pauschale Restposition, sondern in eigene Prüffelder.

Voraussetzungen und Abgrenzungen

Veranlagungsjahr und dazugehörige amtliche Formulare/Hilfen festlegen.
Je bebautem Grundstück eine Objektakte mit Aktenzeichen, Anschaffungs- oder Fertigstellungsdatum und Eigentumsanteil führen.
Wohn-, Nutz-, selbst genutzte, unentgeltlich überlassene und kurzzeitig vermietete Flächen getrennt belegen.
Einnahmen aus Kaltmiete, Umlagen, Abrechnung, Zuschüssen und sonstigen Vorgängen einzeln abstimmen.
Werbungskostenbereiche mit Belegen, Zahlungsdatum und steuerlicher Rückfrage statt bloßer Jahressumme vorbereiten.

Entscheidungskontrolle

Ist anhand der Nutzungsart wirklich die richtige Kombination aus Anlage V, V-FeWo, V-Sonstige und gegebenenfalls Anlage AUS gewählt?
Stimmen Objektangaben, Eigentumsanteile und Flächen mit den zugrunde liegenden Urkunden und dem konkreten Veranlagungsjahr überein?
Sind alle Einnahmenarten getrennt ausgewiesen, obwohl Bank oder Mietkonto sie zunächst in Sammelbeträgen zeigen?
Sind steuerlich strittige Positionen als Rückfrage erkennbar, statt mit einer scheinbar sicheren Zeilennummer vorentschieden zu werden?

Schritt für Schritt vorgehen

Schritt 1.Aktuelles Formularset auswählen und prüfen, ob V, V-FeWo, V-Sonstige oder zusätzlich Anlage AUS benötigt werden kann.
Schritt 2.Objekt- und Nutzungsdaten aus Kaufvertrag, Grundsteuermessbescheid, Flächenunterlagen und Mietverträgen erfassen.
Schritt 3.Mieteinnahmen ohne Umlagen je Einheit abstimmen und Umlagen, Nachzahlungen, Erstattungen sowie sonstige Einnahmen separat übernehmen.
Schritt 4.AfA-Unterlage mit Kaufpreisaufteilung, Anschaffungsnebenkosten, Baujahr/Fertigstellung und bisheriger AfA fortschreiben.
Schritt 5.Schuldzinsen, öffentliche Abgaben, Versicherungen, Verwaltung, Betriebskosten und Erhaltungsmaßnahmen mit Belegen vorsortieren.
Schritt 6.Verbilligte Vermietung und Maßnahmen im Drei-Jahres-Zeitraum gesondert berechnen lassen; offene Fragen vor Übermittlung markieren.

Unterlagen und Arbeitspapiere

Aktuelle ELSTER-Hilfe und Vorjahreserklärung
Grundsteuermessbescheid, Kaufvertrag und Eigentumsnachweis
Flächen- und Nutzungsübersicht je Einheit
Mietkonto einschließlich Umlagenabrechnungen
AfA-Verzeichnis und Kaufpreisaufteilung
Darlehens- und Zinsunterlagen
Rechnungen, Zahlungen und Maßnahmenliste
Steuerbescheide und offene Rückfragen des Finanzamts

Prüfmatrix für Anlage V für vermietete Immobilien vorbereiten
Prüfpunkt	Benötigter Nachweis	Ergebnis der Prüfung
Objekt	Kaufvertrag, Aktenzeichen, Flächen	Anlage und Eigentumsanteil festgelegt
Einnahmen	Mietkonto, Bank, Abrechnung	Kaltmiete, Umlagen und sonstige Einnahmen getrennt
AfA	Kaufpreisaufteilung, Vorjahres-AfA	Gebäude-Bemessungsgrundlage und Fortschreibung belegt
Werbungskosten	Rechnung und Zahlung	Kostenart, Objektbezug und Zahlungsjahr dokumentiert
Sonderfall	Nutzungs-/Maßnahmenübersicht	Verbilligung, Selbstnutzung, FeWo oder Baumaßnahme zur Beratung markiert

Typische fachliche Fehler

Mehrere bebaute Grundstücke in einer Anlage V zusammenfassen.
Umlagen mit der Kaltmiete oder mit bezahlten Betriebskosten saldieren.
Vorjahreswerte ungeprüft übernehmen, obwohl Nutzung, Eigentumsanteil oder AfA geändert wurden.
Grund und Boden, miterworbene Rücklage oder Tilgung in die Gebäude-AfA beziehungsweise Werbungskosten mischen.
Die 50-/66-Prozent-Prüfung des § 21 Abs. 2 EStG ohne belastbare ortsübliche Marktmiete durchführen.

Fristen und Zeitbezug

Die Erklärung muss zum richtigen Veranlagungsjahr passen; Formularzeilen und Anlagen können sich ändern, daher stets die aktuelle amtliche Hilfe verwenden.
AfA wird jahresbezogen fortgeschrieben; Anschaffungs-/Fertigstellungszeitpunkt und Beginn der Nutzung müssen deshalb taggenau aus den Unterlagen hervorgehen.
Für Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung eine laufende Netto-Summenübersicht führen, damit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG geprüft werden kann.

Praxisbeispiel

Ein Eigentümer vermietet zwei Wohnungen in verschiedenen Gebäuden. Er erstellt für jedes bebaute Grundstück eine eigene Anlage-V-Arbeitsmappe. In jeder Mappe stehen Nettomieten und Umlagen getrennt; die Bankkontrolle erklärt jede Abweichung.

Für das neu erworbene Objekt liegen Kaufpreisaufteilung, Schuldzinsen und mehrere Renovierungsrechnungen vor. Die Rechnungen werden nicht vorschnell in die Erklärung übertragen, sondern mit Nettobetrag und Leistungsdatum für die Prüfung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bereitgestellt.

Fachliche Grenze: Dieser Ratgeber leistet keine Steuerberatung. Abschreibung, verbilligte Überlassung, Herstellungskosten, Finanzierung und Aufteilung gemischter Nutzung gehören in die individuelle steuerliche Prüfung.

Passend weiterlesen: Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung dokumentieren Belege und DATEV-Daten für die Vermietung vorbereiten

Häufige Fragen

Brauche ich für jedes vermietete Gebäude eine eigene Anlage V?

Nach der ELSTER-Hilfe 2025 ist für jedes weitere bebaute Grundstück eine eigene Anlage V einzureichen.

Wo werden Betriebskostenvorauszahlungen erfasst?

Die amtliche Hilfe trennt Nettomieten ohne Umlagen von laufend vereinnahmten Umlagen und von Nachzahlungen beziehungsweise Erstattungen aus der Abrechnung.

Welche Unterlagen braucht die AfA?

Mindestens Anschaffungs-/Herstellungsdaten, Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund und Boden, Anschaffungsnebenkosten, Fertigstellung/Nutzungsbeginn und die bisherige AfA. Bei erstmaliger Gebäude-AfA verlangt die ELSTER-Hilfe eine gesonderte Erläuterung.

Darf ich die Werte aus dem Vorjahr übernehmen?

Nur nach Abgleich. Eigentumsanteil, Nutzung, Einnahmen, Maßnahmen, Finanzierung und AfA-Fortschreibung können sich geändert haben; alte Formularzeilen sind ebenfalls kein verlässlicher Maßstab.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Für Anlage V für vermietete Immobilien vorbereiten bilden die folgenden amtlichen Primärquellen den Ausgangspunkt. Maßgeblich ist die zum konkreten Steuerjahr, Beschluss oder Verwaltungsvorgang geltende Fassung; Arbeitspapiere ersetzen keine fachliche Einordnung.

ELSTER-Hilfe 2025 – Anlage VELSTER / deutsche Steuerverwaltungen · geprüft am 07.10.2026
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – Anschaffungsnahe HerstellungskostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
§ 7 EStG – Absetzung für AbnutzungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
§ 9 EStG – WerbungskostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
§ 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
Einkommensteuer-Hinweise 2025 – Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungBundesministerium der Finanzen · geprüft am 07.10.2026

Wichtiger Hinweis

Dieser Fachratgeber erläutert die dokumentarische Vorbereitung von Anlage V für vermietete Immobilien vorbereiten. Er bietet allgemeine Information und Organisationshilfe, aber keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Lassen Sie steuerliche Einordnungen, strittige Beschlüsse, unklare Zuständigkeiten, erhebliche finanzielle Folgen und laufende Rechtsbehelfsfristen durch eine qualifizierte Steuer-, WEG- oder Rechtsberatung prüfen.