Der Verwalter stellt nach § 28 Abs. 1 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Die Eigentümer beschließen über Vorschüsse und Rücklagenbeiträge; Gesamt- und Einzelpläne müssen deshalb aus denselben Annahmen und Verteilerschlüsseln entstehen.
Fachliche Grundlagen: Wirtschaftsplan hausgeld aufstellen
Beschlossen werden Vorschüsse
Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer über Vorschüsse zur Kostentragung und zu vorgesehenen Rücklagen. Der Verwalter erstellt dafür je Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben.
Kostenverteilung braucht Grundlage
§ 16 Abs. 2 WEG verteilt Gemeinschaftskosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, erlaubt aber Beschlüsse über abweichende Verteilung einzelner Kosten oder Kostenarten. Jeder Einzelplan muss den jeweils gültigen Schlüssel dokumentieren.
Rücklage ist eigener Planbestandteil
Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Zuführung, vorhandener Bestand, gebundene Beträge und laufende Liquidität dürfen nicht als eine verfügbare Summe dargestellt werden.
Plan ist Prognose
Vorjahres-Istwerte sind Ausgangspunkt, aber kein automatisches Budget. Laufende Verträge, Preisänderungen, bekannte Maßnahmen, Zahlungsrhythmen, Forderungsausfälle und Mindestliquidität müssen in nachvollziehbaren Annahmen abgebildet werden.
Gesamt- und Einzelplan müssen abstimmen
Jede Kostenart des Gesamtplans muss vollständig auf Einzelvorschüsse oder gemeinschaftliche Positionen übergeleitet werden. Rundungsdifferenzen, abweichende Schlüssel und Rücklagenbeiträge werden offen ausgewiesen statt in Sammelzeilen versteckt.
Voraussetzungen und Abgrenzungen
- Planungsjahr, Buchungskreis und Kontenbestand eindeutig festlegen.
- Vorjahres-Ist, laufende Verträge und bekannte Maßnahmen mit belastbaren Annahmen aktualisieren.
- Für jede Kostenart gültigen Verteilerschlüssel und Beschlussgrundlage hinterlegen.
- Laufende Kosten, Rücklagenbeiträge, Sondermaßnahmen und Liquidität getrennt planen.
- Gesamtplan, Einzelpläne und Beschlussvorschlag rechnerisch abstimmen.
Entscheidungskontrolle
- Beruht jede Planposition auf Vertrag, Verbrauch, Beschluss, Angebot oder nachvollziehbar dokumentierter Schätzung?
- Ist für jede Kostenart der gültige gesetzliche, vereinbarte oder beschlossene Verteilerschlüssel hinterlegt?
- Sind Rücklagenbeitrag, laufende Liquidität, bekannte Sondermaßnahme und bloßer Sicherheitspuffer getrennt erkennbar?
- Ergeben sämtliche Einzelvorschüsse zusammen genau die zu beschließenden Gesamtvorschüsse und Rücklagenbeiträge?
Schritt für Schritt vorgehen
- Schritt 1.Vorjahresabrechnung um Einmaleffekte, Rückstände und periodenfremde Zahlungen bereinigen.
- Schritt 2.Vertragskosten, Verbrauchsannahmen, Versicherungen und beschlossene Maßnahmen aktualisieren.
- Schritt 3.Einnahmen, Ausgaben und Rücklagenbeiträge je Kostenart planen und Annahmequelle dokumentieren.
- Schritt 4.Kostenarten über Miteigentumsanteile oder wirksam beschlossene abweichende Schlüssel verteilen.
- Schritt 5.Einzelvorschüsse je Einheit berechnen und Summe aller Einzelpläne gegen den Gesamtplan prüfen.
- Schritt 6.Beschluss über Vorschüsse/Rücklagenbeiträge mit Betrag, Rhythmus, Fälligkeit und Planbezug eindeutig vorbereiten.
Unterlagen und Arbeitspapiere
- Vorjahres-Jahresabrechnung und Vermögensbericht
- Aktuelle Verträge, Tarife und Kostenprognosen
- Beschlüsse über Maßnahmen, Rücklagen und Verteilerschlüssel
- Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftspläne
- Liquiditäts- und Rückstandsübersicht
- Rücklagenentwicklung mit gebundenen Beträgen
- Rechen- und Rundungsprotokoll
| Prüfpunkt | Benötigter Nachweis | Ergebnis der Prüfung |
|---|---|---|
| Laufende Kosten | Verträge und Vorjahres-Ist | Menge, Preis und Planbetrag belegt |
| Verteilung | § 16 WEG/Beschluss | Schlüssel je Kostenart hinterlegt |
| Rücklage | § 19/§ 28 WEG | Zuführung und Bestand getrennt |
| Einzelplan | Einheiten- und Anteilsliste | Vorschuss je Einheit abgestimmt |
| Liquidität | Bank- und Fälligkeitsplan | Zahlungszeitpunkte und Mindestbestand plausibel |
Typische fachliche Fehler
- Vorjahresnachschüsse als wiederkehrende Jahreskosten doppelt einplanen.
- Kosten ohne gültigen Schlüssel oder mit veraltetem Miteigentumsanteil verteilen.
- Rücklagenbestand mit frei verfügbarer Liquidität gleichsetzen.
- Bekannte Großmaßnahme nur als pauschalen Sicherheitspuffer verstecken.
- Beschlusswortlaut offenlassen, ab wann und in welchen Raten Vorschüsse zu zahlen sind.
Fristen und Zeitbezug
- § 28 Abs. 1 WEG verlangt einen Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr; erstellen und beschließen Sie ihn so rechtzeitig, dass Vorschüsse für das Planjahr eindeutig feststehen.
- § 28 Abs. 3 WEG erlaubt einen Beschluss über Fälligkeit und Erfüllungsweise. Ohne klare Regelung keine eigene Zahlungsfrist erfinden, sondern Beschluss/Vereinbarung prüfen.
- Kostenannahmen kurz vor Versand der Beschlussunterlagen aktualisieren und den Stand jeder Prognose datieren.
Praxisbeispiel
Die Heizkosten des Vorjahres waren durch eine Nachberechnung ungewöhnlich hoch. Der Verwalter übernimmt nicht die Gesamtsumme, sondern trennt normalen Verbrauch, Preisänderung und Einmaleffekt und dokumentiert die Prognosequelle.
Eine neue Versicherungsprämie und eine beschlossene Rücklagenzuführung fließen getrennt ein. Die Einzelpläne verwenden pro Kostenart den gültigen Schlüssel; ihre Summe stimmt centgenau mit den beschlossenen Vorschüssen überein.
Fachliche Grenze: Bei Liquiditätsengpass, ungeklärtem Verteilerschlüssel oder größeren Maßnahmen sollte WEG- und buchhalterische Fachberatung vor der Beschlussfassung erfolgen.
Passend weiterlesen: WEG-Jahresabrechnung und Vermögensbericht vorbereiten Erhaltungsrücklage und Sonderumlage dokumentieren
Häufige Fragen
Was beschließen Eigentümer beim Wirtschaftsplan?
§ 28 Abs. 1 WEG nennt die Vorschüsse zur Kostentragung und zu vorgesehenen Rücklagen. Der Wirtschaftsplan mit voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben dient als Grundlage.
Müssen alle Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden?
§ 16 Abs. 2 WEG nennt dies als Grundregel, erlaubt aber für einzelne Kosten oder Kostenarten abweichende Beschlüsse. Vereinbarungen und bestehende Beschlüsse sind zu prüfen.
Ist die Erhaltungsrücklage verfügbares Hausgeld?
Nein. Rücklagenzweck, Zuführung, gebundene Beträge und laufende Liquidität müssen getrennt ausgewiesen werden.
Wie kontrolliere ich Gesamt- und Einzelpläne?
Summieren Sie je Kostenart alle Einzelanteile und gleichen Sie sie mit dem Gesamtplan ab. Zusätzlich prüfen Sie Schlüssel, Rundungen, Einheitenbestand und Rücklagenbeiträge.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Für Wirtschaftsplan und Hausgeld nachvollziehbar aufstellen bilden die folgenden amtlichen Primärquellen den Ausgangspunkt. Maßgeblich ist die zum konkreten Steuerjahr, Beschluss oder Verwaltungsvorgang geltende Fassung; Arbeitspapiere ersetzen keine fachliche Einordnung.
- § 16 WEG – Nutzungen und KostenBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
- § 19 WEG – Ordnungsmäßige VerwaltungBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und VermögensberichtBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz · geprüft am 07.10.2026
Wichtiger Hinweis
Dieser Fachratgeber erläutert die dokumentarische Vorbereitung von Wirtschaftsplan und Hausgeld nachvollziehbar aufstellen. Er bietet allgemeine Information und Organisationshilfe, aber keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Lassen Sie steuerliche Einordnungen, strittige Beschlüsse, unklare Zuständigkeiten, erhebliche finanzielle Folgen und laufende Rechtsbehelfsfristen durch eine qualifizierte Steuer-, WEG- oder Rechtsberatung prüfen.
